Z ŻYCIA WSPÓLNOT

 
 
Balkon we wspólnocie mieszkaniowej
Paweł Puch, Administrator nr 11/2010

 
Problem czy zaliczyć balkon jako część nieruchomości wspólnej lub jako element lokalu istniał od początku wspólnot mieszkaniowych. Właściciele lokali bez balkonów nie godzili się bowiem z koniecznością partycypowania w kosztach remontu balkonu, z którego faktycznie nie korzystali. Tymczasem właściciele lokali z balkonami wskazywali, że balkon jest częścią konstrukcyjną budynku, zatem stanowi część nieruchomości wspólnej.

Nieruchomość wspólna i samodzielne lokale

We wspólnocie mieszkaniowej istnieją dwa rodzaje nieruchomości - nieruchomość wspólna i samodzielne lokale. Nieruchomość wspólna, co do której wszelkie decyzje podejmuje wspólnota mieszkaniowa i wyodrębnione lokale, w stosunku do których wszelkie decyzje podejmują ich właściciele. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
W zależności od położenia i sposobu użytkowania, mówiąc o balkonie czy tarasie, można mieć do czynienia z częścią elewacji spełniającą jedynie funkcję zdobniczą, balkonem czy tarasem przeznaczonym do użytku ogółu właścicieli, na przykład balkonem przyległym do klatki schodowej lub tarasem położonym na dachu budynku oraz balkonem lub tarasem przylegającym do lokalu i użytkowanym wyłącznie przez jego właścicieli.
W dwóch pierwszych przypadkach balkon czy taras jest bezspornie w całości częścią nieruchomości wspólnej, a zatem jego remont, tak jak remont innych części nieruchomości wspólnej, finansuje wspólnota mieszkaniowa. Problem stanowią natomiast balkony i tarasy przynależne do konkretnych lokali, z których korzystają tylko ich właściciele.

Balkon przylegający do lokalu

Interpretacja czym jest balkon przylegający do lokalu stanowi we wspólnotach mieszkaniowych od lat przedmiot sporów. Bezsporne jest, że osoby w lokalu przyległym do balkonu korzystają, z pominięciem innych osób, wyłącznie z balkonu w postaci pewnej przestrzeni wewnętrznej, a więc osoby te muszą zadbać o jej utrzymanie. Balkon jest jednak też elementem konstrukcyjnym budynku, a jak wynika z wielu orzeczeń Sądu Najwyższego elementy konstrukcyjne budynku stanowią część nieruchomości wspólnej, a zatem za remonty balkonu jako elementu konstrukcyjnego odpowiadać powinna wspólnota mieszkaniowa.

Zasadę tę potwierdza uchwała Sądu Najwyższego z 7.03.2008 r., sygn. akt III CZP 10/08, która na dzień dzisiejszy jest kwintesencją orzecznictwa sądowego w tej materii. Nie sposób nie zgodzić się z ostatecznym wnioskiem Sądu Najwyższego, że część balkonu jest nieruchomością wspólną (część konstrukcyjna), a część elementem lokalu (przestrzeń wewnętrzna).

Należy zwrócić uwagę, że z takim rozgraniczeniem mamy do czynienia nie tylko w przypadku balkonu, a również na przykład ścian zewnętrznych budynku, które są także ścianami części lokali. Niewątpliwie przecież obowiązek remontu i konserwacji wewnętrznej części tych ścian należy do właścicieli lokali, ale jej naprawa jako elementu konstrukcyjnego budynku - należy do wspólnoty mieszkaniowej. Zatem na przykład pęknięcie ściany zewnętrznej będące naruszeniem jej konstrukcji, nawet jeżeli dotyczy tylko ściany w jednym lokalu i wymaga wykonania naprawy wewnątrz lokalu, będzie remontem, za który odpowiada wspólnota mieszkaniowa.

Orzecznictwo nadal nie daje nam konkretnych odpowiedzi. Na przykład czy balustrada jest elementem nieruchomości wspólnej jednak uznanie balkonu w całości za element nieruchomości wspólnej lub w całości za część składową lokalu jest w związku z powyższym błędne. Wspólnota, kierując się powyższą uchwałą Sądu Najwyższego, może określić w regulaminie, za jakie remonty i konserwację odpowiada sama, a za jakie właściciel lokalu. Oczywiste wydaje się zaliczenie wykonania i konserwacji podłogi balkonu do obowiązków właściciela lokalu.

Sąd Najwyższy uznał, że balkon stanowi pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu, zaś wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie ponosi właściciel lokalu mieszkalnego. Jednocześnie jednak stwierdził, że wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem obciążają wspólnotę mieszkaniową, elementy konstrukcyjne balkonu nie służą bowiem do wyłącznego użytku właściciela lokalu.

 


 


     |  do góry  |